Tipps für Privatverkäufer

„Ich hab es Dir ja gesagt, ………. !!!“.

Wenn Sie den Spruch von einem guten Freund hören, ist der Fehler meistens schon passiert und die Einsicht kommt dann oft zu spät.

Jeder Mensch macht Fehler und aus Fehlern lernen wir, aber man sollte sich auch nicht überschätzen. Denn wenn die Konsequenzen einer Fehlentscheidung bedeutet, dass man gerade viel Geld verloren hat, dann war es unklug sich nicht im Vorfeld fachkundigen Rat eingeholt zu haben.

Wir möchten Ihnen mit den nachfolgenden Tipps für Privatverkäufer eine Hilfestellung geben, damit Sie ggf. bei einem Privatverkauf die grundlegendsten Regeln beachten und so keine gravierenden Fehler begehen.

1. Vorbereitungen für den Verkauf

Planen Sie als erstes die mögliche Dauer eines Verkaufs, nichts ist schlimmer, als dass man unter Druck gerät und aus Zwängen heraus dann Entscheidungen mit graviereden finanziellen Konsequenzen treffen muss. Ein Verkauf dauert in der Regel 4-6 Monate bei Objekten ohne Instandhaltungsstau und in mittleren bis guten Lagen. In anderen Fällen kann ein Verkauf auch schonmal mehr als 12 Monate dauern. Planen Sie ausreichend Zeit ein für die Bewertung der Immobilie, hier helfen aktuelle Marktberichte oder Bewertungsgutachten weiter. Für die Erstellung eines aussagefähigen Exposés benötigen Sie vor allem einen Katasterplan sowie einen Grundbuchauszug, Grundrisspläne und aussagefähige Bilder der Immobilie. Auch textliche Passagen des Exposés wollen wohl überlegt und gut formuliert sein. Weiterhin sollten Sie für einen möglichen Interessenten auch die folgenden Unterlagen zur Verfügung haben: Baubeschreibungen, Planungszeichnungen oder ggf. sogar Teilungserklärungen, Hausgeldabrechnungen sowie Protokolle der WEG bei Veräußerung von Teileigentum. Ebenfalls wichtig bei den heutigen Energiekosten ist ein aktueller Energieausweis zu Ihrer Immobilie. All das hilft Ihnen Ihre Immobilie gut am Markt zu positionieren.

Klären Sie vorab, ob Rechte Dritter im Grundbuch stehen und bei einem Verkauf betroffen sind. Meist wollen Banken oder Nachbarn über einen Verkauf informiert werden, da Grundpfandrechte oder Wegerechte betroffen sein könnten. Diese müssen ggf. abgelöst oder per notarieller Vereinbarung übertragen werden. Bestimmen Sie den Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit und klären Sie mit dem Notar Ihres Vertrauens die vertraglichen Details.

Nach all der Vorarbeit ein Online-Inserat zu erstellen oder eine Annonce in der Tagespresse aufzugeben ist nun der kleinste Schritt. Jetzt müssen Sie nur noch „die Spreu vom Weizen trennen“ und für alle Interessenten jederzeit erreichbar sein und die Besichtigungstermine koordinieren und durchführen.

Wenn Sie dann einen potentiellen Käufer gefunden haben, lassen Sie sich nicht durch mündliche Versprechnungen „ich kaufe das Haus“ oder Aussagen wie „die Finanzierung ist kein Problem“ hinhalten. Lassen Sie sich die Kaufabsicht schriftlich zusichern sowie eine Bankbestätigung über die Kaufpreissumme vorlegen. Vereinbaren Sie ein Zeitrahmen in dem der Käufer bereit ist den Kaufvertrag zu unterschreiben.

Alles weitere regelt nun der Notar und nach erfolgreichem Verkauf und Erhalt der Kaufpreises können Sie sicher sein, keine wesentlichen Fehler begangen zu haben.

2. Falsche Hoffnungen

Wecken Sie keine falschen Vorstellungen bei möglichen Interessenten; weder über blumige und subjektive Beschreibungen noch über einen zu hoch angesetzten Kaufpreis, denn auch eine Immobilie kann nur einmal einen ersten Eindruck erwecken und der muss positiv sein. Sollte der Käufer mit falschen Vorstellungen über den Zustand der Immobilie zum erstenmal eine Immobile besichtigen, haben Sie kaum eine zweite Chance bei den Kaufpreisverhandlungen Ihre subjektiven persönlichen Einschätzungen zum zu hoch angesetzten Kaufpreis oder bei den doch vorhandenen Mängeln nachvollziehbar für den Interessenten zu erläutern.

Bleiben Sie sachlich und ehrlich bei Ihren Einschätzungen und Beschreibungen und fragen Sie sich immer, ob Sie selber bereit wären den gewünschten Kaufpreis zu zahlen. Wenn ein Interessent einmal enttäuscht ist, hat das oft nichts mit objektiven Mängeln zu tun aber es hinterläßt den Eindruck über Tatsachen falsch oder zumindest nicht vollständig informiert worden zu sein. Eine schlechte Ausgangsposition für einen erfolgreichen Verkauf.

3. Folgen einer schlechten Vorplanung

Durch mangelnde Planung, schlechte oder unvollständige Exposés, falsche Kaufpreisgestaltung, mangelnde Erreichbarkeit und fehlende Unterlagen gerät man schnell in die Situation, dass die Dauer der Verkaufs sich immer wieder verzögert und bei marktbeobachtenden Interessenten der Eindruck erweckt wird, dass mit der noch immer nicht verkauften Immobilie etwas nicht stimmt. Das Ergebnis einer solchen Situation ist dann oftmals eine Reduzierung des Kaufpreises noch unter dem Marktwert, um dann endlich doch noch einen Käufer gefunden zu haben.

4. Mit einer Immobilie Steuern sparen!

„Eine Immobilie kaufen, vermieten und vielleicht damit sogar Steuern sparen“. Das können Sie auch. Wer sich für eine Immobilie entscheidet, muss eine wohl überlegte Auswahl treffen und nicht nur den eigenen Steuersatz im Auge haben. Deshalb sollte die Immobilie im Zentrum der Überlegungen liegen. Weitere Faktoren, wie mögliches Eigenkapital, Finanzierungsbedarf, die Grundstückslage und nicht zuletzt die möglichen Mieter sind wichtige Einflussfaktoren, damit das mögliche Steuersparmodel nicht zum Fallstrick wird.

Der momentane Zins für die Baufinanzierung liegt bei den Banken bei rund 2,25 – 2,75 Prozent. Je nach Bonität kann der Zinssatz auch noch günstiger werden. Damit ist Baugeld so günstig wie nie.

Haben Sie eine Immobilie als rentable Anlage gekauft, können Sie als Steuerpflichtiger Ihre Steuerlast möglicherweisel kürzen. Für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt: Nur Überschüsse werden besteuert. Das sind jene Einnahmen, die die Werbungskosten wie Schuldzinsen, Bewirtschaftungskosten und Abschreibungen überschreiten. In der Regel übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen. Die dadurch entstehenden steuerlichen Verluste können mit positiven Einkünften anderer Einkunftsquellen in demselben Jahr verrechnet werden. Diese Erkenntnis kann jedoch in keinsterweise die fachliche Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt ersetzen.

5. Welcher Makler ist ein guter Makler?

Seriöse Makler erkennen Sie schon während des ersten Beratungsgesprächs. Denn schon bei der ersten Begegnung werden Sie erfahren, ob der Makler Ihre Interessen als Auftraggeber wahren wird und ob er zu einer seriösen Beratung von Verkäufer und  Käufers bereit und in der Lage ist.

Ein seriöser Makler wird nie sagen „Das ist kein Problem“ oder „Der Verkauf geht schnell über die Bühne“. Der bedachte Makler weiß: Der Verkauf einer Immobilie muss ebenso vorbereitet sein, wie der Kauf vom Interessenten überdacht und geplant sein will. Ein seriöser Makler bietet dem Verkäufer und dem Käufer große Sicherheit bei der Abwicklung des Immobilienverkaufs oder Immobilienkaufs.

6. Wie beauftragen Sie den Makler?

Der Verkäufer einer Immobilie als der Auftraggeber erteilt dem Makler einen schriftlichen Vermittlungsauftrag. Auf dieser Grundlage sucht der Makler einen Käufer für das betreffende Objekt.

Den Vermittlungsauftrag können Verkäufer als
6.1. Allgemeinvermittlungsauftrag erteilen: Neben dem beauftragten Makler kann sowohl der Verkäufer, als auch andere Maklerbüros das Objekt verkaufen. Falls der beauftragte Makler das Objekt nicht verkauft, muss bei dieser Art des Vertrags keine Provision vom Verkäufer an den Makler gezahlt werden. Der Verkäufer verpflichtet sich lediglich, dem Makler alle Spesen und Honorare für die geleistete Beratung und die erstellten Inserate zu bezahlen, die für die Durchführung des Auftrags anfallen. Dies gilt auch bei Rücknahme der Verkaufsabsicht durch den Verkäufer. Zu bedenken gilt es hier: Eine Streuung einer Immobilie über mehrere Makler kann schnell bei den Käufern zu der fehlerhaften Annahme führen, „Mit der Immobilie stimmt was nicht“ oder „Die kriegen die Immobilie nicht verkauft, wir warten ab“. Dies führt meist zu sinkenden Verkaufspreisen, die so nicht gewünscht sind. Auch ist oft der Einsatz der Makler nicht so intensiv, da die Chancen des Einzelnen einen Abschluß zu tätigen deutlich sinken. Durch die Präsenz im Internet und die einschlägigen Internetportale hat jeder Makler die gleichen Chancen, den potentiellen Käufer zu finden. Eine Verteilung auf mehrere Makler im gleichen Einzugsgebiet erscheit daher wenig sinnvoll, denn ca. 90% aller Käufer werden über das Internet gefunden.

6.2. Alleinvermittlungsauftrag erteilen: Beim Exklusivvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, den Auftrag zum Verkauf einer Immobilie nur an einen Makler zu vergeben. Bei nicht Beachtung der Verpflichtung des Alleinauftrags, sei es beim Verkauf der Immobilie durch einen andere Makler oder durch Direktverkauf muss der Verkäufer die vorgesehene Vermittlungsprovision bezahlen. In Fall des Alleinvermittlungsauftrages verpflichtet sich der Makler auf die zur Erfüllung des Auftrages anfallenden Spesen und Beratungshonorare zu verzichten, auch wenn es zu keinem Abschluss eines Vertrages kommt. Bei einem Alleinauftrag wird sich jeder seriöse Makler intensiv mit der Immobilie auseinandersetzen, da er einen Abschluß für seinen Kunden erzielen möchte. Die Präsentation eines Objektes von nur einem Makler gegenüber dem potentiellen Käufer, in einem vielleicht extra angefertigten Exposé, fällt immer fachlich qualifizierter aus und erzielt mehr Erfolge, als das gleiche Objekt mehrfach in unterschiedlichsten Ausprägungen angeboten zu bekommen. Immobilien sind allein schon aufgrund ihres Wertes individuelle Wirtschaftsgüter, die nicht mit Steuwerbung wie Güter des täglichen Bedarfs beworben werden sollten.

7. Wie wird der Kaufpreis festgelegt?

Der professionelle Makler hilft Ihnen gerne bei der Festlegung des Kaufpreises. Verkäufer oder Vermieter erfahren vom Makler den Preis, der auf dem Immobilienmarkt erzielbar ist und vermeiden damit folgenschwere Fehler. Zu hohe Preise führen in der Regel dazu, dass das angebotene Objekt bei zu langer Vermarktungszeit aufgrund des zu hoch angesetzten Verkaufspreises irgendwann billiger werden muss und dann vielleicht unter seinem Wert verkauft werden muss. Zu niedrige Preise sind eine teuere Erfahrung, die sicherlich niemand gerne machen möchte.

Schalten Sie deshalb rechtzeitig einen kompetenten Makler auf der Basis eines Alleinvermittlungsauftrages ein, wenn Sie eine Immobilie zum Verkauf anbieten. Der Makler kennt den Markt und seine Leistungsgrenzen genau, er kann aufgrund seiner Erfahrung und der Bewertung der Immobilie für Ihr Objekt den richtigen Verkaufspreis vorschlagen.

8. Wann ist die Provision fällig und wie hoch ist diese ?

Die Provision, das Entgelt für Beratung und Vermittlung, zahlt bei erfolgreicher Abwicklung des Geschäftes in der Regel bei nicht selbstgenutzten Immobilien der Käufer (Außenprovision). Die Höhe der Provision richtet sich nach dem Kaufpreis. Die Provision beträgt üblicherweise bei uns nur 4 Prozent des Kaufpreises, zuzügl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. In bestimmten Fällen, wie z.B. bei langem Leerstand, Renovierungsstau oder bei ungünstigen Lagen kann eine gesondert verhandelte Innenprovision, die dann vom Verkäufer zu zahlen ist, sinnvoll sein.

Hinsichtlich der neuen Rechtslage ab 2021 zur Provisionsteilung bei selbstgenutzten Einfamilienhäuseren und Eigentumswohnungen wird in der Regel die Vereinbarung 2% zu zahlen durch den Verkäufer und 2 % zu zahlen durch den Käufer lauten.

Wir hoffen Ihnen mit diesen Tipps eine Hilfestellung beim Verkauf Ihrer Immobilie gegeben zu haben und stehen Ihnen gerne auch bei einem angestrebten Privatverkauf mit Rat und Tat zur Seite.