Die WEG Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Zu den Grundleistungen der Verwaltung gehören insbesondere die unabdingbaren, in den § 27 Absatz 1 und 2 WEG aufgeführten gesetzlichen Aufgaben. Die Grundleistungen sichern der Eigentümergemeinschaft eine sachgerechte Verwaltung der gemeinschaftlichen Belange. Dieser Aufwand ist mit dem vereinbarten, pauschalen Verwaltungsentgelt abgegolten. Die Verwaltungsgebühr ist abhängig von einer ganzen Reihe von Faktoren. Die Gebühr ist zum Beispiel abhängig vom Zustand des Objektes, der Eigentümerstruktur, der Lage und Größe. Insoweit können wir an dieser Stelle keine festen Gebühren für eine WEG- Verwaltung benennen, sondern nur einen Gebührenrahmen je Monat und Abrechnungseinheit (AE) zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Gerne unterbreiten wir Ihnen nach einem persönlichen Gespräch und einer Ortsbesichtigung ein verbindliches Angebot.

Der Leistungskatalog spezifiziert die

  • Grundleistungen der Verwaltung ( Teil A )
  • Besondere Leistungen der Verwaltung ( Teil B )


(Teil A) GRUNDLEISTUNGEN 25 - 35 € je AE mtl. zuzügl. gesetzl. MWSt.

(Teil A) Mindestgebühr bei WEG-Kleinanlagen 2- 6 AE 200 € mtl. zuzügl. gesetzl. MWSt.

  1. Wirtschaftsplan
  2. Jahresabrechnung
  3. Eigentürmerversammlung und Niederschrift
  4. Hausordnung
  5. Überwachen der Verträge der Gemeinschaft
  6. Geldverwaltung
  7. Rechnungskontrolle und -Anweisung
  8. Buchführung
  9. Technische Kontrollen am Gemeinschaftseigentum
  10. Auftragsvergabe
  11. Auftragsvergabe
  12. Überwachung
  13. Sofortmassnahmen
  14. Schlüssel-Bestellungen
  15. Sicherheitseinrichtungen
  16. Allgemeine Verwaltung

Teil (B) Besondere Leistungen der Verwaltung

1. WIRTSCHAFTSPLAN
Aufstellen eines Wirtschaftsplanes je Wirtschaftsjahr einschl. Ausweis der Verteilung je Kosten/Einnahmeart, in Form von Gesamt- und Einzel-Wirtschaftsplänen gem. § 28 WEG je Sonder/Teileigentum. Das Wirtschaftsjahr ist das Kalenderjahr, sofern nichts anderes geregelt ist.
Die Höhe der Hausgelder wird alljährlich von der Verwaltung in Form eines Wirtschaftsplanes vorgeschlagen. Dieser Wirtschaftsplan ist dem Verwaltungsbeirat zur Begutachtung und Annahme vor der Beschlussfassung vorzulegen.
Der Verwaltungsbeirat gibt zu dem Wirtschaftsplan schriftlich seine Stellungnahme ab, bzw. zeigt seine Zustimmung durch Gegenzeichnung.
Die Zahlung der Hausgelder ist auf ein Treuhandkonto der Verwaltung kostenfrei zu überweisen, soweit keine Regelung für das Lastschriftverfahren getroffen ist.
Die Zahlung ist nach den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung bzw. den Beschlüssen der Wohnungseigentümer zu leisten.

2. JAHRESABRECHNUNG
a)   Jahresabrechnung
Erstellen einer jährlichen Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Vertrags­zeitraum als Gesamt- und Einzelabrechnung je Sonder-/ Teileigentum und eventuellen Sondernutzungsrechten auf Basis der in der Gemeinschaftsordnung oder sonstigen, durch Vereinbarung/ Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bestimmten Verteilerschlüssel.
b)   Status
Der Status enthält die Angabe über Einnahmen, Ausgaben, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Eigentümern und Dritten sowie die Kontenstände.
d)   Einsicht in Unterlagen der Abrechnung
Sämtliche Unterlagen und Belege stehen allen Miteigentümern zur Einsichtnahme während der Bürozeiten - nach vorheriger Terminvereinbarung - im Büro der Verwaltung zur Verfügung. Diese Regelung ersetzt das Auslegen der Belege in der Eigentümerversammlung.

3. EIGENTÜMERVERSAMMLUNG UND NIEDERSCHRIFT
a)   Eigentümerversammlung
Durchführen einer Eigentümerversammlung mit den dazu notwendigen Vorbereitungsarbeiten zu einem zumutbaren Zeitpunkt innerhalb der Bürozeiten.
b)   Vorsitz und Niederschrift
Sofern die Versammlung nichts anderes beschließt, führt der Verwalter den Vorsitz in der Eigentü­merversammlung und sorgt für eine ordnungsmäßige Niederschrift der Beschlüsse.

4. HAUSORDNUNG
Die Verwaltung sorgt für die Durchführung der beschlossenen Haus-/ Nutzungsordnungen. Schriftlich gemeldete Verstöße gegen die Haus-/ Nutzungsordnungen mahnt die Verwaltung bei dem für die Störung verantwortlichen Eigentümer mündlich oder schriftlich unter Angabe des Namens des Beschwerdeführers ab. Die nächste Eigentümerversammlung wird unterrichtet, wenn die Abmahnung ohne Erfolg blieb. Ein gerichtliches Vorgehen bedarf jedoch grundsätzlich genehmigender Beschlussfassung der Eigentümerversammlung.


5. ÜBERWACHEN DER VERTRÄGE DER GEMEINSCHAFT
Betreuen und Überwachen der Leistungen der Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft und insbesondere die zwingend vorgeschriebenen Versicherungen für die Gemeinschaft abzuschließen, zu kündigen und die Versicherungssumme zu überprüfen, um Unterdeckungen auszuschließen.

6. GELDVERWALTUNG
Führen der auf den Namen der Eigentümergemeinschaft lautenden Bankkonten (Giro- und Anlage­konten etc.); Verwalten der gemeinschaftlichen Gelder bei einer deutschen Bank oder Sparkasse nach Wahl des Verwalters.

7. RECHNUNGSKONTROLLE UND -ANWEISUNG
Rechnerische Prüfung aller Kauf-, Lieferanten-, Dienstleistungs- und Reparatur-Rechnungen, Hauswart- und Münzgeldkassen.

8. BUCHFÜHRUNG
Einrichten einer Übersichtlichen, kaufmännisch ordnungsgemäß geführten Buchhaltung im Vertragszeitraum, getrennt für jede Eigentümergemeinschaft. Insbesondere:
Führen und Abrechnen von
- Hausgeldkonten je Sonder-/Teileigentum;
- Einnahmekonten für Erträge;
- Ausgabekonten je Kostenart, (ohne Ausweis der MwSt.);
- Rücklagekonten einschließlich Anlage der Mittel;
- Konten für Mitarbeiter der Gemeinschaft (ohne  Steuerberatungsleistung);
- Verrechnungskonten für Versicherungsschäden am gemeinschaftlichen Eigentum bis zur Erstattung der verauslagten Beträge;
- Buchen der Bankbewegungen für die Hausgeldzahlungen und Abrechnungsergebnisse;
- Überwachen der pünktlichen Hausgeldzahlung;
- Veranlassen der jährlichen Ablesung des Wärmeverbrauchs, Melden der Gesamt-Heizkosten an das von der Gemeinschaft beauftragte Serviceunternehmen, Einbuchen der von diesem Unternehmen errechneten Einzelkosten je Sonder-/ Teileigentum in die Einzel-/ Jahresabrechnung.

9. TECHNISCHE KONTROLLEN AM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM
a)   Anwesenheit vor Ort:
Zur Werterhaltung und um entstehende Schäden frühzeitig zu erkennen, technische Überprüfung des Gemeinschaftseigentums durch jährliche Begehung der Wohnanlage neben Zwischenprüfungen und Ortsterminen.
b)   Sonderfachleute:
Soweit notwendig, Beiziehen von Sonderfachleuten auf Kosten der Gemeinschaft (z. B. bei Meldungen von Mängeln in einzelnen Wohnungen zur Abklärung inwieweit das Gemeinschaftseigentum hierfür kausal verantwortlich ist. Insbesondere Rechtsanwälte, Steuerberater, Architekten und Bausachverständige.

10. AUFTRAGSVERGABE
a)   Empfehlung:
Empfehlungen bei der Auswahl der technischen Lösungen, Mitwirken bei den Preisverhandlungen und Vergabe von Aufträgen für das Gemeinschaftseigentum.
b)   Klärung:
Klärung der Zuständigkeiten bei Schäden am Sonder-/ Gemeinschaftseigentum.
c)   Schadensminderung:
Empfehlungen an die Wohnungseigentümer zur Schadensminderung und -beseitigung.

11. AUFTRAGSVERGABE
a)   Schriftaufträge:
Die für ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen einzuleiten, ggf. mehrere Kostenvoranschläge einzuholen und Umfang der Maßnahmen mit dem Beirat abzustimmen, die entsprechenden Aufträge im Namen und für Rechnung der Eigentümer­gemeinschaft zu vergeben, zu überwachen und in Verbindung mit dem Verwaltungs­beirat abzunehmen; Reparaturen der laufenden Verwaltung je Maßnahme bis zu einer Nettosumme von € 2.500,-- kann die Verwaltung in eigener Zuständigkeit erledigen, darüber hinaus gehende Reparaturmaßnahmen bis zu einer Nettosumme von € 5.000,-- kann die Verwaltung in Absprache mit dem Verwal­tungsbeirat vergeben. Darüber hinausgehende Aufträge bedürfen der zustimmenden Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung.
b)   Veranlassungen:
Veranlassen der Reparaturen und Bauverträge, der Bauleitung und -Überwachung einschließlich Aufmaß und Rechnungskontrolle bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach vorheriger Be­schlussfassung sofern Beträge der Ziffer 11 a Überschritten werden. Bei Instandsetzungsarbeiten oder Bewertung und Beurteilung dieser im größeren Umfang, kann die Verwaltung sachkundige Personen (Architekten bzw. Ingenieure) hinzuziehen. Die entstehenden Kosten gehen zu Lasten der Gemeinschaft.

12. ÜBERWACHUNG
Terminüberwachung bei Angeboten, Aufträgen, Ausführungen, Schlussrechnungen, andernfalls erfolgt die Abmahnung des Leistungsrückständigen.


13. SOFORTMASSNAHMEN
a)   Veranlassungen:
Veranlassen nach § 27, Abs. 1 Ziffer 3 WEG von Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen wie Rohrbruch-, Brand-, Sturmschäden.
b)   Versicherungsschäden:
Schadensmeldung an die Versicherung bei versicherten Schäden am Gemeinschaftseigentum.

14. SCHLÜSSEL-BESTELLUNGEN
Veranlassen der Ausgabe von Schlüsseln und Schließzylindern aus der Sicherheits-Schließanlage für das Sonder-/ Teil-/ Gemeinschaftseigentum.

15. SICHERHEITSEINRICHTUNGEN
Veranlassen der Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen durch Handwerker, Sachver­ständige und Technischen Überwachungsverein ( TÜV ) z.B.
der Heizung (Sicherheitsventile, Abgaswerte, Druck- und Heizölbehälter),
den Aufzügen (Haupt- und Zwischenprüfungen, sowie Noteinrichtungen),
den Blitzschutzanlagen (Hauptprüfungen, Reparatur nach Dachsanierungen),
den Lüfter- und CO 2 -Anlagen (z.B. in Tiefgaragen, Läden- und Kellerräumen),
den Notbeleuchtungen (in Haus und Tiefgarage),
den automatischen Garagentoren,
den Brandschutzeinrichtungen einschl. Feuerwehrzufahrten und Fluchtwegen, Funktions- und Druckprüfungen der Feuerlöscher, Löschwasserleitungen, Brandschutztüren, Rauchabzugklappen in den Treppenhäusern etc.,
Terminvereinbarungen und Abrechnung mit den Beteiligten.

16. ALLGEMEINE VERWALTUNG
Telefon- und Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern, Behörden, Handwerkern und Dritten, für gemeinschaftliche Belange, soweit sie von der Verwaltung im Rahmen der aufgeführten Grundleistungen veranlasst wurden.


B) BESONDERE LEISTUNGEN
Ein festes Entgelt (pauschale Verwaltergebühr gemäß Vertrag) setzt einen festen Leitungsumfang voraus.  Dieser Leistungsumfang ist durch den Teil (A) geregelt.
Die Verwaltung ist darüber hinaus bereit zusätzliche Leistungen Teil (B) zu erbringen um den Eigentümern die Werterhaltung für ihren Grundbesitz zu sichern. Außerdem kann es vorkommen, dass durch einzelne Miteigentümer, Dritte oder durch umfangreiche Instandsetzungen für die Gemeinschaft erheblicher Aufwand ausgelöst wird, der von den Vertragspartnern vorher nicht kalkulierbar war und deshalb nicht mit dem pauschalen Verwaltungshonorar abgegolten sein kann. Diese besonderen Lei­stungen werden von der Verwaltung über eine Pauschalvereinbarung oder zu den z.Z. gültigen Kostensätzen mit der Eigentümergemeinschaft abgerechnet und mit der Rechnungsstellung fällig.