Von Inflation spricht man, wenn sich zu viel Geld in Umlauf befindet und daher der Wert einer Währung sinkt und diese an Kaufkraft verliert. Zuletzt war dies zum Beispiel im Jahr 2008 während der Finanzkrise und nun in der Corona-Krise der Fall, erklärt „Meine-Renditeimmobilie.de“. Zunächst wirkt sich eine Inflation also vor allem auf Geldwerte aus. Doch welchen Einfluss hat eine Inflation auf den Immobilienmarkt, der vor allem durch Sachwerte bestimmt ist? Der Immobilienmarkt macht sich von der Inflation unabhängig, indem er sich zum Beispiel durch steigende Mietpreise der Inflationsrate anpasst. Immobilien zählen ebenso wie Gold, Öl und andere Rohstoffe zu den knappen Gütern. Das bedeutet, dass diese Ressourcen endlich sind. Da sich bei einer Inflation eine größere Menge an Geld auf die gleiche Menge an Gütern verteilt, ist die logische Folgerung, dass der Wert dieser Güter steigt.

Inflationsschutz von Immobilien nach Nutzen

Doch wie gut eine Immobilie tatsächlich vor den Auswirkungen der Inflation schützt, ist von der Immobilie selbst abhängig, erklärt „Exporo“. Dabei muss zunächst unterschieden werden, ob die Immobilie selbst genutzt wird oder nicht und in welchem Zustand sie sich befindet. Einen guten Schutz bieten vor allem solche Immobilien, die zum Beispiel als Altersvorsorge dienen und die für den eigenen Gebrauch im Besitz sind. Während einerseits bei einer abbezahlten Immobilie außer Neben- und Betriebskosten kaum Kosten auf den Anleger zukommen, steigt gleichzeitig der Wert der Immobilie und man ist vor den steigenden Mietpreisen geschützt.

Etwas anders ist die Lage bei nicht selbstgenutzten Immobilien. Bei vermieteten Objekten kann zwar der Mietpreis der Immobilie parallel zur Inflation angepasst werden, jedoch steigen ebenso die anfallenden Kosten als Eigentümer. Diese Kosten fallen für Eigentümer, die vermieten, häufig deutlich höher aus als für Eigentümer, die das Objekt selbst nutzen. Zwar steigt auch hier der Wert der Immobilie, dabei sinkt aber der Wert der Einnahmen. Dies kann schließlich nur durch Mieterhöhungen kompensiert werden, was jedoch nicht allerorts gleichermaßen möglich ist. Außerdem bleibt das Risiko, den Mieter durch die Kostenerhöhungen zu verlieren.

Inflationsschutz von Immobilien nach Zustand

Ein ebenfalls wichtiger Punkt, den es zu beachten gilt, ist der Zustand der Immobilie. Denn eine Inflation wirkt sich auch unterschiedlich auf neue und renovierungsbedürftige Immobilien aus, so Exporo. Allgemein gilt, dass neue Immobilien besser als Inflationsschutz geeignet sind als solche, die renoviert werden müssen. Im Falle einer zu renovierenden Immobilie kann sich der Inflationsschutz sogar ins Gegenteil umkehren, da eine Renovierung mit hohen Kosten verbunden ist.

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Die Preise für Strom, Gas und Heizöl sind in den vergangenen Monaten in die Höhe geschnellt. Mit einem Preisanstieg von 39,5 Prozent machen sie den Großteil der aktuellen Inflationsrate aus. Vor wenigen Tagen warnte nun der Chef von Vonovia, dem größten Wohnungsbaukonzerns Deutschlands, vor den Folgen insbesondere für Mieter.

Wer aktuell seine Heizkosten pauschal über die Nebenkostenabrechnung bezahlt, könnte im nächsten Jahr einen Preisschock erleben. „Wer seine Vorauszahlung für die Nebenkosten nicht erhöht, auf den werden im nächsten Jahr hohe Nachforderungen zukommen. Für den einen oder anderen Mieter könnte das bis zu zwei Monatsmieten ausmachen“, sagte der Vonovia-Chef dem “ Spiegel„.

Nebenkosten-Schock 2023 abfedern

Die gute Nachricht ist: Die Nebenkostenabrechnung für 2022 kommt erst Anfang des kommenden Jahres. Das heißt, die meisten Mieter dürften noch ein ganzes Jahr Zeit haben, sich auf die Nachzahlung vorzubereiten.

Wer weiß, dass er nicht gut im Sparen ist, kann mit seinem Vermieter eine höhere Nebenkostenpauschale vereinbaren. So wird das Geld mit der Miete eingezogen und man kommt nicht in Versuchung, es für andere Dinge auszugeben.

Wer lieber selbst die Kontrolle behält, sollte jetzt anfangen, monatlich eine Summe auf die Seite zu legen, um die Nebenkostennachzahlung 2023 begleichen zu können. Das geht am besten mit einem kostenlosen Tagesgeldkonto.  

Wie viel Puffer sollten Mieter für die Nebenkostenabrechnung 2023 einplanen?

Die zwei Monatsmieten des Vonovia-Chefs sind eine sehr grobe Zahl. Besser nehmen Mieter die Nebenkostenabrechnung des vergangenen Jahres zur Hand und schlagen auf die Abrechnung für Gas 60 Prozent bzw. auf die Heizölabrechnung 40 Prozent drauf.

Rechenbeispiel: Sie haben im vergangenen Jahr 400 Euro für Gas gezahlt. Der Preis ist um 60 Prozent gestiegen. Dann rechnen Sie 400 Euro x 1,60. Das ergibt eine Zahlung von 640 Euro für 2022 – unter der Voraussetzung, dass Ihr Verbrauch gleich bleibt.

Um für die Nebenkostenabrechnung gerüstet zu sein, teilen Sie die zusätzlichen 240 Euro nun in zahlbare Happen auf, z.B. 12 x 20 Euro und legen sie zur Seite.

Nebenkostenabrechnung genau prüfen

Neben dem Sparen und der Vorsorge ist es jedes Jahr geboten, seine Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen. Denn nicht alles, was der Vermieter gerne auf den Mieter umlegen würde, muss der auch zahlen. Dazu zählen etwa Verwaltungskosten, beispielsweise Kosten für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon. Auch Reparaturkosten, Instandhaltungskosten oder Rücklagen muss der Mieter nicht zahlen.

Was Mieter gegen horrende Heizkosten tun können

Der Nebenkostenabrechnung vorzubeugen ist schwierig. Wer das noch nicht tut, kann sich an einige Tipps zum effizienten Heizen halten. Verbraucherberater empfehlen:

In Wohnzimmern sind 20 Grad ideal, im Schlafzimmer reichen auch 18 Grad. In selten genutzten Räumen halten die Experten frische 16 Grad für ausreichend. Dabei gilt: Jedes Grad weniger senkt den Verbrauch um rund sechs Prozent.

Aber Achtung: Niemals die Heizung ganz herunterdrehen – sonst droht Schimmel!

Darüber hinaus haben die Experten der Verbraucherzentralen noch eine ganze Reihe Tipps, wie sich Heizkosten drosseln lassen. Die wichtigsten:

• Heizung herunterdrehen, wenn niemand in der Wohnung ist
• Heizkörper nicht hinter Möbeln und Vorhängen verstecken
• Heizungskörpernischen und Heizungsrohre (selbst) dämmen
• Stoßweise lüften (statt stundenlang das Fenster zu kippen)
• Heizung entlüften (es darf nicht mehr gluckern)

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Über einen Zeitraum von 25 Jahren ist es demnach in allen betrachteten Fällen von Gebäuden der Baujahre 1919 bis 1978 finanziell günstiger, die Altbauten zu einem sogenannten Effizienzhaus zu machen, als die höheren Rechnungen für Gas, Öl, Strom oder Holzpellets zu zahlen. Die Daten basieren auf einer Untersuchung aus dem vergangenen Jahr. Allerdings wurden die Rahmenbedingungen angepasst. Höhere Energiepreise wurden dabei ebenso berücksichtigt wie die zuletzt enorm gestiegenen Baukosten und die spürbar anziehenden Zinsen für Baufinanzierungen.

Dann wurden die Zusatzkosten, die bei einer ohnehin anstehenden Renovierung beispielsweise für eine bessere Dämmung, eine neue Heizung und dichtere Fenster entstehen, errechnet und mit den zu erwartenden Einsparungen beim Verbrauch verglichen. Ein weiteres Fazit der Autoren ist, dass sich der finanzielle Vorteil so eindeutig allerdings nur unter der Voraussetzung ergibt, dass die Sanierung auf einen Standard wie KfW 85, KfW 70 oder sogar KfW 55 weiterhin mit Zuschüssen gefördert wird. Ohne Geld vom Staat dagegen rechne sich der Aufwand zumindest bei Gebäuden, die bereits einmal teilweise modernisiert wurden, oft nicht mehr. Die Bundesregierung müsse die Fördermittel deshalb „deutlich und langfristig aufstocken“, um den Bauherren Planungssicherheit zu geben, fordert Thomas Engelke vom VZBV. Zuletzt hatte es beim Neubau an dieser Sicherheit allerdings gemangelt.

Erst in der vergangenen Woche hatte die staatliche Förderbank KfW ihr entsprechendes Programm stoppen müssen, weil die Mittel ausgeschöpft waren. Die KfW-Förderprogramme für Sanierungen waren davon allerdings nicht betroffen.

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Vor der ersten Spitzenrunde des Bündnis bezahlbarer Wohnraum unter Leitung von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) hat die Bauwirtschaft die Ziele der Bundesregierung in Zweifel gezogen. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft Deutschland (GdW) hält das Ziel der Ampel-Regierung, jährlich 400.000 Wohnungen zu bauen, in diesem und im nächsten Jahr für „völlig illusorisch“, berichtete das Handelsblatt.

Lieferkettenprobleme, Ungewissheit in Bezug auf die Neubauförderung ab 2023, explodierende Bau- und Energiekosten sowie steigende Zinsen verhinderten in ihrer Kombination den Bau vor allem bezahlbarer Wohnungen, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko demnach. Er forderte von der Initiative „dringend konkrete Antworten“ auf diese Probleme.

Zum Start des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum hat Geywitz zu einer Spitzenrunde in Berlin eingeladen. Beteiligt an dem Bündnis sind neben Vertretern der Länder und Kommunen auch Vertreter aus der Wirtschaft sowie der Beauftragte der Bundesregierung für die Belange von Menschen mit Behinderung, Jürgen Dusel.

„Es geht darum, dass wir ein dickes Brett durchschlagen: Wir haben in Deutschland einen ganz großen Bedarf an Wohnungen, vor allem bezahlbarem Wohnraum“, sagte Geywitz vor dem Treffen der dpa. Hier müssten nicht nur Kommunen, Länder und Bund zusammenarbeiten. „Wir brauchen auch die Unterstützung der Bauwirtschaft, die ihre Kapazitäten deutlich ausweiten muss, aber durch steigende Baukosten und Materialengpässe unter Druck steht.“

Deutschlands Städte sollen dichter werden

Derzeit sind laut Geywitz fast 800.000 Wohnungen bewilligt, aber noch nicht gebaut. Mitunter machten es Hemmnisse bei der Planung schwierig, im Bestand zu verdichten, sagte die Ministerin.

Neue Wohnungen sollen einem Entwurf der Abschlusserklärung zufolge vor allem in Ballungsräumen geschaffen werden, nicht aber durch Neubauten oder neue Baugebiete. Baulücken sollen gefüllt, Häuser aufgestockt und Gewerbebauten in Wohnungen verwandelt werden. Insgesamt sollen die deutschen Städte dichter werden.

Auch vonseiten des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie werden die Ziele der Bundesregierung kritisch betrachtet. Nicht zuletzt wegen des Kriegs in der Ukraine komme es zu Materialengpässen, Preissteigerungen und deutlich steigenden Energiepreisen. „Eine Priorisierung, eine Triage auf dem Bau quasi, von Projekten hat bereits begonnen“, heißt es beim Verband.

Der Wohnungsbauexperte der Union, Jan-Marco Luczak, kritisierte derweil fehlende Lösungsvorschläge des Bündnisses. „Die Bauministerin droht sich bereits auf den ersten Metern in Ideologie und theoretischen Debatten zu verheddern. Damit verlieren wir wertvolle Zeit, bis tatsächlich etwas auf den Baustellen ankommt.“ Caren Lay von der Linksfraktion dagegen bemängelte, teure Luxus- und Eigentumswohnungen lösten das Problem des bezahlbaren Wohnraums nicht. Sie schlug stattdessen vor, in Innenstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollten von nun an nur noch Sozialwohnungen gebaut werden.

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Mehr Energie aus Solar- und Windkraft, weniger fossile Brennstoffe: Die Bundesregierung will Erneuerbare Energien schnell und deutlich ausbauen. Das Kabinett berät heute Pläne von Wirtschaftsminister Habeck.

Jetzt erst recht. Seit dem russischen Angriff auf die Ukraine beschwört Wirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck, dass die Energiewende nun umso dringender sei. Erneuerbarer Strom müsse so schnell wie möglich Energieimporte aus Russland ersetzen, sagt der Grünen-Politiker. „Diesen Geist: Gemeinsam schaffen wir es, gemeinsam stoppen wir den Krieg, gemeinsam schaden wir Putin und gemeinsam werden wir unabhängig von fossilen Energien – das ist dann ökologischer Patriotismus.“

Ökologischer Patriotismus und Freiheitsenergien

Ökologischer Patriotismus. Ähnlich groß ist die Wortwahl beim Koalitionspartner. „Wir wollen bei der Energieversorgung unabhängiger werden“, sagt Bundesfinanzminister Christian Lindner, der in Energiefragen nicht immer auf einer Linie mit Habeck ist. „Ich spreche von Freiheitsenergien.“

Es sind ambitionierte Begriffe. Und auch das sogenannte Osterpaket von Habeck, mit dem sich das Bundeskabinett nun befassen soll, versucht, ambitionierte Ziele festzuschreiben. So soll der Anteil der Erneuerbaren am Stromverbrauch bis Ende des Jahrzehnts fast verdoppelt werden – und das bei deutlich höherem Strombedarf durch Elektroautos oder Wärmepumpen zum Heizen.

Solar- und Windkraft-Offensive

Habeck plant eine Solar- und Windkraft-Offensive – mit deutlich verbesserter Förderung für Solardächer, mit zusätzlichen Flächen für Windparks auf See und mit absehbar schnelleren Genehmigungsverfahren für neue und höhere Windräder an Land. Dem Ausbau der Erneuerbaren soll ein überragendes öffentliches Interesse zugeschrieben werden.

Zuvor hatte sich Habeck mit der Umweltministerin Steffi Lemke darauf verständigt, wie Vogelschutz und Windkraftausbau zukünftig zusammengehen sollen. Es ist ein bei Umweltschützern seit langem umstrittenes Thema. Nun soll es einerseits bundesweit einheitliche Schutzstandards für bestimmte Brutvögel geben. Andererseits können Windräder nach den Plänen zukünftig auch in vielen Landschaftsschutzgebieten errichtet werden. „Ich würde sagen, heute ist es gelungen, den Knoten durchzuschlagen“, sagte Habeck.

Diskussionsbedarf in den Ländern

Allerdings gibt es mit einigen Bundesländern noch Diskussionsbedarf, wenn es um neue Flächen für Windräder geht. Habeck will einen Mindestanteil von zwei Prozent der Landesflächen festschreiben – jedoch erst im schon jetzt geplanten Sommerpaket für die Energiewende.

Dann könnte es auch um Details beim Thema Heizen gehen, die in der Koalition strittig sind. Habeck und die Grünen wollen Gasheizungen möglichst schnell etwa durch Wärmepumpen ersetzen, was allerdings mit hohen Umbaukosten verbunden sein dürfte.

Der Parlamentarische Geschäftsführer der FDP-Fraktion, Johannes Vogel, sieht da Gesprächsbedarf. „Schnell darf nicht zu Lasten von gut gehen“, sagt Vogel. „Und meine Fraktion hat schon deutlich gemacht, dass wir im parlamentarischen Verfahren viele Detailfragen noch diskutieren müssen.“

Ende der EEG-Umlage

Einig sind sich die Koalitionspartner darin, die EEG-Umlage ab Juli abzuschaffen, um die Bürgerinnen und Bürger bei den Energiekosten zu entlasten. Dafür sollen Windkraft- oder Solaranlagen zukünftig verstärkt über den Bundeshaushalt gefördert werden. Das wurde bereits vor Habecks geplanten „Osterpaket“ auf den Weg gebracht.

Insgesamt zeichnet sich ab, dass wegen des Krieges in der Ukraine nun manches schneller vorangehen könnte bei der Energiewende. Aber einige Details bleiben umstritten. Und das trotz der großen Begriffe wie Freiheitsenergie oder ökologischer Patriotismus.

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Die ordnungsgemäße Belehrung eines Maklerkunden über sein Widerrufsrecht erfordert, dass diese dem Verbraucher oder der Verbraucherin auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt wurde. Dafür kann sie dem Verbraucher auch automatisch per E-Mail als Anhang übermittelt werden. Sie gilt auch als zugegangen, wenn sie versehentlich in den Spam-Ordner geraten ist und sofort gelöscht wurde, hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (OLG Schleswig, Urteil v. 7.6.2021, Az.16 U 139/20) entschieden.

Verweis auf geleertes Spam-Fach taugt nicht als Einwendung

Die klagende Maklerin inserierte im Internet eine Immobilie zu einem Preis von 249.000 Euro mit dem ausdrücklichen Hinweis auf eine Käuferprovision in Höhe von 6,25 Prozent inklusive Mehrwertsteuer des Kaufpreises. Das per E-Mail vom Beklagten abgerufene Exposé enthielt ebenfalls einen Hinweis auf die Käuferprovision.

Der Käufer weigert sich zu zahlen, da die Provisionshöhe zu hoch sei, und im Übrigen habe er wirksam den Widerruf des Maklervertrages erklären können. Vor dem Abruf des unstreitig erhaltenen Exposés musste der Interessent vorher – auf dem per E-Mail übersandten Link – die allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) und die Widerrufsbelehrung mit einem Haken an der entsprechenden Stelle bestätigen. Ansonsten konnte das Exposé nicht geöffnet werden. Der Kunde ließ sich nach dem Erhalt des Exposés noch weitere Unterlagen zusenden. Es kam sodann zum Kauf des Objektes und die Maklerin klagte ihre Provision gegen den Kunden ein.

Der Kunde behauptete, er hätte die Belehrung nicht erhalten, da diese wohl in den Spam-Ordner geraten sei. Sein Computer sei so eingestellt, dass dort die E-Mails sofort gelöscht würden.

OLG Schleswig: Provisionsanspruch trotz gelöschter E-Mail

Das Gericht gewährte der Maklerin einen Provisionsanspruch gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach ist wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht zur Entrichtung des Lohns verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises des Maklers zustande kommt.

Hier ist fraglos der Provisionsanspruch der Klägerin entstanden, da die Maklerin unübersehbar im Exposé auf die Käuferprovision von 6,25 Prozent des Kaufpreises hingewiesen hatte. Der Beklagte hat sodann in Kenntnis des Provisionsverlangens weitere Maklerleistungen in Anspruch genommen, nämlich sich unstreitig von der Klägerin mindestens die Flurkarte zusenden lassen. Damit hat er das Provisionsverlangen schlüssig angenommen.

Das Gericht führt aus, dass der Kunde den Maklervertrag auch nicht nachträglich wirksam widerrufen konnte, denn nachweislich wurden dem Kunden nach dem Setzen von zwei Haken die Widerrufsbelehrung und das Musterwiderrufsformular als Anhänge zu einer E-Mail übersandt.

Mit dem Vortrag, sein Postfach sei so eingestellt, dass E-Mails, die versehentlich in den Spam-Ordner gerieten, sofort gelöscht würden, konnte der Kunde nicht gehört werden. Wenn der Kunde in dieser Weise verhindere, dass ordnungsgemäß versandte und ihm auch zugegangene E-Mails nicht zu seiner Kenntnis gelangen, so sei das allein sein Problem.

Praxishinweis: Makler sollten den Nachweis führen können

Aus der Entscheidung ist erkennbar, dass es als Makler wichtig ist, nachweisen zu können, dass die Belehrung und das Musterwiderrufsformular als Anhang zu einer E-Mail an den Kunden übersandt wurden. Im vorliegenden Fall geschah dies über ein spezielles Programm und konnte im Prozess durch einen Zeugen nachgewiesen werden. Der Zeuge konnte bestätigen, dass die Anhänge von der Klägerin konfiguriert wurden und auch nicht manipulierbar seien.

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Mit den teils extrem steigenden Immobilienpreisen wächst das Risiko, das Käufer und Banken bei den Finanzierungen auf sich nehmen. Die Bundesbank denkt derzeit über verschiedene Maßnahmen nach, um die Gefahr für den Finanzsektor einzudämmen.

Die Bankenaufsicht könnte wegen der hochschießenden Preise auf dem Immobilienmarkt zusätzliche Schritte zur Eindämmung der Gefahren für die Geldhäuser unternehmen. „Falls sich weitere übermäßige Risiken aufbauen, behalten wir uns vor, die Puffer anzupassen oder stattdessen andere Instrumente zu nutzen“, sagte Bundesbank-Vorstand Joachim Wuermeling in einem Interview dem „Handelsblatt“. Wuermeling zufolge könnte es beispielsweise zur Vermeidung von hochriskanten Immobilienkrediten sinnvoll sein, den Fremdkapitalanteil zu beschränken.

Der für die Bankenaufsicht zuständige Bundesbank-Vorstand hat dabei als mögliches Instrument im Blick, eine Obergrenze bei der in der Immobilienfinanzierung wichtigen LTV-Quote („loan to value“) einzuziehen. Diese gibt das Verhältnis der Kredithöhe zum Immobilienwert wieder. Je höher die Quote ausfällt, umso riskanter ist das Darlehen für die Bank. Wuermelings Überlegungen zielen in die gleiche Richtung wie jüngste Empfehlungen des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken (ESRB). Dieser hatte vorgeschlagen, dass in Deutschland eine Obergrenze für die LTV-Quote eingeführt werden soll.

„Wohnungsbaukredite sind vor dem Hintergrund stark steigender Preise schlicht risikoreicher geworden, weil sich der Trend schnell umdrehen kann“, sagte Wuermeling. Die Verschuldung der Immobilienkäufer nehme zu. „Diese finanzieren einen immer höheren Anteil ihrer Anschaffungskosten über Kredite und bringen immer weniger Eigenkapital mit“, warnte er. Marktdaten deuteten darauf hin, dass im Neugeschäft in knapp zehn Prozent der Fälle die Kreditsumme den Kaufpreis der Immobilie übersteige. „Die Preise für Wohnimmobilien haben sich von den Zuwächsen der Einkommen entkoppelt“, sagte er. Der Anteil des Schuldendienstes am verfügbaren Einkommen sei weiter gestiegen und habe zuletzt bei 29 Prozent gelegen.

Höherer Kapitalpuffer ab 1. April

Laut Wuermeling hat sich zudem der Anteil der Wohnimmobilienfinanzierungen in den Bankbilanzen enorm erhöht. „Er liegt mittlerweile bei 35 Prozent aller Bankkredite“, führte er aus. Das sei auch eine Folge des Preisanstiegs. „Und der Trend dauert an“, sagte er.

Die Bundesbank warnt schon seit Jahren vor Überbewertungen am Immobilienmarkt. Die starken Preissteigerungen in Deutschland und anderen europäischen Ländern alarmierten zuletzt auch den EU-Risikorat ESRB. Hierzulande gebe es einen Anstieg der Häuserpreise auf breiter Front, warnte das bei der Europäischen Zentralbank angesiedelte Gremium. Die Finanzaufsicht Bafin hat bereits strengere Regeln für Geldhäuser auf den Weg gebracht. Sie hat verfügt, dass Deutschlands Banken als Vorsorge für mögliche Rückschläge etwa auf dem Immobilienmarkt in den nächsten zwölf Monaten einen zusätzlichen Kapitalpuffer ansparen müssen. Neu eingeführt wurde zum 1. April ein zusätzlicher Puffer, der spezifisch Wohnimmobilien-Kredite absichert.

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Der Krieg in der Ukraine führt Verbraucherinnen und Verbrauchern in Deutschland die Abhängigkeit von russischem Gas gerade drastisch vor Augen. Viele dürften sich deshalb konkreter als sonst mit dem Gedanken eines Heizungswechsels befassen. Nicht nur die hohen Energiepreise sprechen dafür. Auch die Befürchtung, mit dem eigenen Heizverhalten Russlands Angriffskrieg zu unterstützen, spielt aus Sicht von Fachleuten eine Rolle.

Die Bundesregierung hat das erkannt – und drückt etwa über das in der vergangenen Woche angekündigte Entlastungspaket für Verbraucherinnen und Verbraucher aufs Tempo. Vor allem der Gebäudesektor soll schneller umgekrempelt werden. Doch angesichts von Materialengpässen und besonders wegen des schon seit Jahren herrschenden Personalmangels in vielen Branchen wächst die Skepsis, wie das alles in der vorgegebenen Zeit zu schaffen sein soll.

Mitte März hatte Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) den neu aufgelegten KfW-Fördertopf für Gebäudesanierungen um weitere fast fünf Milliarden Euro aufgestockt. Er kündigte ein Energieeffizienzprogramm an.

Darüber hinaus zieht die Bundesregierung im Rahmen des neuen Entlastungspakets ihr Ziel für den Heizungsneubau um ein Jahr vor: Nun soll schon ab dem Jahr 2024 jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Es soll zudem der Rahmen dafür geschaffen werden, dass Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien ihre über 20 Jahre alten Heizungsanlagen austauschen können.

Es gehe um nichts weniger als um den „Abschied hier in Deutschland von der fossilen Gasheizung“, sagte Grünen-Chefin Ricarda Lang kürzlich bei einem Auftritt in Berlin.

„Der Ukraine-Krieg hat den Handlungsdruck auf die Politik erhöht und in Folge natürlich auf das Handwerk“, teilt dazu der Zentralverband Heizung Sanitär Klima (ZHSK) mit. Doch es fehlten die Beschäftigten. „Schon heute könnten wir zusätzlich fast 100.000 offene Stellen sofort besetzen, wenn wir jedoch nur qualifizierte Bewerber dafür hätten“, sagte Verbandspräsident Michael Hilpert vor wenigen Tagen auf einer Fachkonferenz.

Minister Habeck hatte im Januar auch das Ziel der installierten Wärmepumpen in Deutschland bis 2030 von vier auf sechs Millionen erhöht. Allein dafür fehlen laut ZHSK rund 60.000 Monteurinnen und Monteure sowie 40.000 Kaufleute. Dabei geht die Branche davon aus, dass sich der Fachkräftemangel in den kommenden 10 bis 15 Jahren noch deutlich verschärfen wird. Die Ziele der Bundesregierung sind aus Verbandssicht zwar machbar. Es brauche aber mehr Zeit.

Wofür also die vielen Fördermilliarden, wenn es zu wenige gibt, die sie verbauen? „Entscheidend ist, dass die Fördergelder verlässlich über einen langen Zeitraum verfügbar sind, dann werden auch Kapazitäten aufgebaut“, sagt Johannes Kreißig, Geschäftsführender Vorstand der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen. „Natürlich geht das jetzt nicht von heute auf morgen anders. Da ist die Baubranche einfach etwas träger als andere Branchen. Aber ich bin mir sicher, dass das passiert.“

Wolfgang Saam, Energieexperte beim Zentralen Immobilienausschuss (ZIA), sieht ein ganz anderes Problem: Dass die Fördersummen am Ende nicht ausreichen könnten. „Selbst zweistellige Milliardentöpfe von Fördermitteln sind weniger als das, was wir an Klimaschutzinvestitionen im Markt brauchen“ sagt er. Die derzeit steigenden Bau- und Materialkosten würden die Wirkung der Fördertöpfe sogar noch kleiner werden lassen.

Diese Befürchtung hat auch Benjamin Köhler vom Öko-Institut. „Es ist abzusehen, dass ein Teil der zusätzlichen Mittel durch Baupreissteigerungen aufgefressen wird“, betont er. Dennoch befürwortet er das Engagement der Bundesregierung. „Ich gehe davon aus, dass die zusätzlichen Mittel mehr Nachfrage generieren werden. Sie geben dem Markt ein klares Signal, wo der Schwerpunkt in Zukunft liegen wird: Eben nicht mehr beim Neubau, sondern auf der Sanierung des Bestands.“

Es werde noch eine Weile dauern, „bis der Markt sich in diesem Bereich neu eingeschwungen hat“. Doch der Krieg in der Ukraine führe derzeit bei vielen Verbraucherinnen und Verbrauchern zu einem Umdenken.

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Herr Professor Wolff, Sie empfehlen einen beschleunigten Ausbau der Gebäudewärmeversorgung auf Wärmepumpen. Würde der dafür nötige Netzausbau nicht hinterherhinken?

Prof. Dr.-Ing. Dieter Wolff: Unsere Untersuchungen zu den effektivsten Lösungen für den Geschosswohnungsbau ergeben folgende sinnvolle Reihenfolge: PV-Ausbau auf allen Dächern, die zur Verfügung stehen und diese für Eigen- und Mieterstromlösungen und für möglichst dezentrale Wärmepumpen weitgehend nutzen. Als Wirtschaftlichkeitskriterium nutzen wir den niedrigsten äquivalenten CO2-Preis, das heißt, Investitionskosten beziehunsgwiese jährliche Kapitalkosten je eingesparter Tonne CO2. Dann wird, wenn immer möglich, die dezentrale Wärmepumpenlösung als Luft-Wasser-Wärmepumpe oder als Erdreich-Wasser-Wärmepumpe am wirtschaftlichsten gegenüber Netzlösungen sein.

Der CO2-Preis ist von außen nicht beeinflussbar …

… Voraussetzung aller Überlegungen ist dabei, dass durch politische Entscheidungen eine angepasste CO2-Bepreisung kurzfristig eingeführt wird. Der Gaspreis müsste um 40 Prozent steigen – was bereits erfolgt ist – und der Strompreis muss um 40 Prozent sinken. Es kommt also auf den richtigen CO2-Preis an. Der sollte deutschland-, europa- und möglichst auch weltweit für die Sektoren Energiewirtschaft, Industrie, Verkehr und Gebäude einheitlich sein, sich am Upstream-Prinzip des 2019 von der damaligen Bundesregierung eingeführten „Gesetz über einen nationalen Zertifikate-Handel für Brennstoffemissionen“ (BEHG) orientieren und mittelfristig auf den Europäischen Emissionshandel (Downstream-Prinzip) ETS übertragen werden. Kostenlose Zertifikate-Zuteilungen oder Befreiungen von irgendwelchen Steuern sollten dann die Ausnahme sein.

Sollten sich die Gebäude zumindest in Teilen selbst mit Strom versorgen, oder wäre ein Quartieransatz die bessere Lösung?

Quartieransätze sind nur da sinnvoll anwendbar, in denen das Quartier eines einzigen Wohnungsunternehmens oder von einem Betreiber geprägt ist. BHKW-Technologien oder Biogas haben keine Marktchancen mehr in einer regenerativen Welt. Biomasse weist gegenüber PV- und Erdreichflächen eine sehr viel geringere Flächeneffizienz auf. Warme Nah- und Fernwärmenetze, die in Zukunft auch im Wesentlichen durch Großwärmepumpen gespeist werden müssten, benötigen ebenfalls einen nicht zu vernachlässigenden Flächenmehrbedarf verglichen mit kalten Netzen, die aus den gleichen niedrig temperierten Wärmequellen gespeist werden müssten.

Könnte sich das dänische Modell mit großflächiger Solarthermie, großen Wasserspeichern zur jahreszeitlichen Verschiebung der Wärmelasten und Bio-Heizkessel als Backup hierzulande durchsetzen?

Dänemark hat bereits in den 1970-er Jahren nach der ersten Ölkrise wegweisende Entscheidungen getroffen. Aber unter ganz anderen Randbedingungen als Deutschland. Am einfachsten lässt sich das durch die in Dänemark fast doppelt so hohe Landfläche je Einwohner erklären. Damit standen auch mehr Biomasse und Flächen für Solarthermie zur Verfügung. Hätte man für Deutschland in den 1970er-Jahren die Umstellung auf Wärmepumpen flächendeckend vorgenommen (damals mit Atomstrom), wären wir heute sicherlich auch in Deutschland schon sehr viel weiter. Die sinkenden Öl- und Gaspreise nach 1984 bis etwa 2005 machte diesen Ideen einen Strich durch die Rechnung.

Die Wohnungswirtschaft tut sich schon mit dem KfW-70-Standard schwer, ab 2025 soll der EE40-Standard gelten. Das ist eine deutliche Verschärfung, das wird die Baukosten treiben. Gleichzeitig sollen mehr Sozialwohnungen entstehen. Kann der Zielkonflikt über eine höhere Energieeffizienz gelöst werden?

Die KfW-Standards beziehen sich leider immer noch auf den Primärenergiebedarf und nicht auf CO2-Emissionen. Es ist bei der nächsten Novellierung des GEG und BEG dringend notwendig, den Wechsel zu vollziehen. Gleichzeitig sollte man auch den Nachweis drastisch vereinfachen: Würden etwa Wärmepumpen eingesetzt, müssten nur noch Anforderungen an deren Effizienz gestellt werden, die sich im realen Betrieb einfach durch die bereits heute vom BEG geforderten Strom- und Wärmemengenzähler nachweisen lassen.

Also, das Konstrukt der Nachweisführung auf den Prüfstand stellen …

… seit 2005 setze ich mich dafür ein, das gesamte Konstrukt der Nachweisführung früher für die EnEV und heute für das GEG und das BEG mit aufwändigen Bilanzierungsverfahren und nicht mehr zeitgemäßem Kompensieren zwischen Gebäude und Anlagentechnik wesentlich zu vereinfachen. Die vom BMF 2019 und vom damaligen Finanzminister Olaf Scholz eingeführte EnSanMV könnte sofort an die Stelle des GEG treten und damit den Nachweis als „Best-Practice-Forderungen“ festlegen.  Der Nachweis über eine EAV im realen Betrieb wäre dann automatisch gegeben, wenn Messeinrichtungen für In- und Output von Wärmeerzeugern immer gefordert würden. 

Und der Vorteil wäre?

Dann kämen kostengünstigere Lösungen auch für neue Sozialwohnungen heraus, wie viele Neubauten zum Beispiel in Hamburg zeigen. Wir brauchen nicht in allen Fällen eine kontrollierte Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung, auch einfache Abluftanlagen erfüllen ihre Aufgaben. Wir brauchten keine aufwändigen Hybridlösungen oder Solarthermie in Mehrfamilienhausneubauten. Mit dem überwiegenden Einsatz von Wärmepumpen könnten Warmmieten ohne Anforderungen zur Heizkostenerfassung genutzt werden. Die Trinkwarmwasserbereitung könnte kostengünstig dezentral elektrisch in jeder Wohnung mit Durchlauferhitzern oder Kleinspeichern mit Elektroheizstab erfolgen. Kosten für Heizkostenerfassungssysteme könnten eingespart werden. Die Effizienz von Gebäude und Anlagentechnik könnte mit Effizienzmessungen im Wärmeerzeuger automatisch festgestellt werden. Dies wird ja heute bereits vom BEG gefordert.

Sie schließen grünen Wasserstoff als Lösung für den Wärmemarkt aus. Haben Sie dafür eine Begründung?

Weil wir einen drastischen Rückgang der CO2-Emissionen von heute zirka 800 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente auf nahe null im Jahr 2030, also in den nächsten zehn Jahren benötigen, wenn wir unser Restbudget von 4,2 Giga-Tonnen zum Einhalten des 1,5-Grad-Ziels nicht überschreiten wollen. In dieser Zeit können H2-Technologien nicht vom heutigen Experimentierstatus schnell genug hochskaliert werden. Jede Diskussion über Technologieoffenheit und Importe von H2 verkennt die Lage und verzögert den Ausstieg aus den fossilen Brennstoffen. Mit direkter Nutzung von PV und Windkraft für dezentrale Wärmepumpen in den Gebäuden sparen wir uns etwa das fünf- bis achtfache an erneuerbarer Elektrizität als in einem Brennwertkessel zukünftig H2 oder synthetisches Methan zu verbrennen. Für mich unverständlich ist, dass Heizkesselhersteller noch auf das Pferd setzen.

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Hintergrund: Mieter fordert Nachzahlung zurück

Der Mieter zweier Wohnungen fordert von der Vermieterin Betriebskostennachzahlungen zurück. Nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 hatte er die sich hieraus ergebenden Nachzahlungen geleistet. Hierbei behielt er sich eine Rückforderung vor, weil es Unstimmigkeiten über die berechtigte Höhe der Hauswartkosten gab.

Auf die Position „Hauswart“ entfielen in beiden Abrechnungen insgesamt 289 Euro. In Höhe dieses Betrags verlangt der Mieter nun eine Rückzahlung. Zur Begründung führte er an, der Vermieter habe ihm keine hinreichende Einsicht in die den Hauswartkosten zugrundeliegenden Abrechnungsunterlagen gewährt.

Entscheidung: Zurückbehaltung, aber keine Rückforderung

Die Klage hat keinen Erfolg. Selbst wenn die Vermieterin dem Mieter keine hinreichende Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewährt haben sollte, steht dem Mieter kein Rückzahlungsanspruch zu.

Ermöglicht ein Vermieter keine hinreichende Einsicht in die Abrechnungsunterlagen, kann ein Mieter im laufenden Mietverhältnis keine Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Stattdessen steht ihm ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der laufenden Vorauszahlungen zu. Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf den Vermieter ausüben. Zudem können sie ihren Anspruch auf Belegeinsicht einklagen.

Dasselbe gilt, wenn – wie hier – der Mieter unter Berufung auf eine unzureichende Belegeinsicht Betriebskostennachzahlungen zurückfordert. Eine Rückforderung der Nachzahlung scheidet daher aus.

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